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Silencio Chicken Little, el cielo NO se está cayendo

Silencio Chicken Little, el cielo NO se está cayendo

Ha habido mucha especulaciones acerca de que está causando la caída de las cifras de las ventas en el informe más reciente de Las ventas de Casas Existentes (EHS por sus siglas en ingles) de la Asociación Nacional de Realtors (NAR). Algunos han afirmado que el aumento de las tasas de interés han asustado a los compradores y ha hecho que salgan del mercado. Otros han afirmado que los consumidores están perdiendo la confianza en la recuperación de la vivienda y tienen temor que una nueva burbuja se esté formando. Queremos mirar la validez de estas dos suposiciones.

TASA DE INTERÉS HIPOTECARIA

SUPOSICION: El aumento de las tasas de interés ha obligado a los compradores a hacerse a un lado. La evidencia ofrecida por  aquellos en este campo viene directo del informe EHS de NAR. Tres de los últimos cuatro informes revelan que las ventas estuvieron por debajo de las ventas el año pasado en el mismo mes.

LA REALIDAD: Si bien es cierto que año tras año las ventas han caído a nivel nacional, al mirar más de cerca el reporte revela grandes diferencias regionales. Las ventas en la región oeste bajaron 10.7% en comparación al mismo mes el año pasado. Las ventas en la región medio oeste también bajaron pero por menos de 1%. La región noreste subió 3.2% y la región sur subió 4.6%.

Si el problema son las tasas de interés, ¿porque una región está prácticamente sin cambio y en dos de las tres regiones restantes las ventas subieron? No creemos que el interés sea el desafío.

LA CONFIANZA DEL CONSUMIDOS en BIENES RAÍCES se esta DETERIORANDO

SUPOSICION: El ritmo del aumento reciente en los precios ha causado que muchos teman la aparición de una nueva burbuja en el sector de la vivienda. Similar a la primera suposición, la evidencia ofrecida por aquellos en este campo viene directamente del informe poco entusiasta EHS de NAR.

LA REALIDAD: Como mencionamos anteriormente, las ventas en la región medio oeste están por debajo pero por menos del 1%. Las regiones del noreste y del sur juntas han mostrado un aumento en las ventas comparado con el año anterior. ¿Están solamente los consumidores de la región oeste con miedo de la formación de la posible burbuja?

El miedo a una nueva burbuja en la vivienda se ha exagerado enormemente. Cuarenta estados aún no han regresado a los valores de las casas que ellos experimentaron siete a nueve años atrás. Diecinueve de esos cuarenta estados aún tienen precios 15% o más por debajo del precio máximo que alcanzaron. Creemos que el valor de las casas va a seguir aumentando pero a un ritmo más lento de apreciación.

No somos solo nosotros los que creemos esto. Los más de 100 expertos de la vivienda recientemente encuestados por Pulsenomics revelaron que ellos creen que los precios seguirán apreciando en números anuales históricos (3-4%) por los próximos cinco años.

¿ENTONCES CUAL ES EL RETO?

Si la falta de ventas no es el resultado del aumento de las tasas de interés o la disminución de la confianza del consumidor, ¿Qué está pasando en realidad? Creemos que se puede poner en tres palabras: FALTA de INVENTARIO

Los inventarios de las ejecuciones hipotecarias (foreclosure)  y las propiedades a la venta por menos de la deuda hipotecaria (short Sale) están cayendo como roca en la mayoría de las regiones del país. Estas dos categorías de viviendas han impulsado el mercado por los últimos años. A medida que las ejecuciones hipotecarias y las propiedades a la venta por menos de la deuda hipotecaria se venden, no han sido remplazadas porque la economía ha mejorado y más familias están recuperado el control de sus finanzas.Todos los cincuenta estados han visto una disminución en el número de propietarios que estaban seriamente atrasados en los pagos de su hipoteca, treinta nueve de estos estados han visto ese número encogerse más del 20%.

Este inventario aún no ha empezado a ser remplazado por propiedades que no están en subasta en este país. Apenas este mes, NAR revelo que el inventario mensual de casas para la venta ha bajado a solo un suministro de 4 meses. Un mercado normal tiene un suministro de 5-6 meses.

Esta es la razón principal de la disminución de ventas de casas en ciertas regiones – simplemente no hay suficientes casas para la venta.

EN CONCLUSION

Con la mejora de la economía y los propietarios recuperando parte del valor líquido que perdieron cuando los precios cayeron, creemos que habrá muchas casas saliendo al mercado en la primavera. Una encuesta reciente revelo que 71% de los propietarios están al menos pensando en vender su casa en 2014.

Si usted está pensando en vender, adelantarse a la creciente competencia en el mercado antes de la primavera tal vez tenga sentido y tal vez le permita obtener el mejor precio posible por su casa.

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3 comentarios
  1. Smoky Panepinto
    Smoky Panepinto Dice:

    Obviously, inventory of homes is relevant, and inventory is low. However, the insane over-regulation of the mortgage industry is choking off many who otherwise would be in the market.
    I just closed a property with a 20%-down buyer… the property was quite livable, though dated. Inspections went OK, but the APPRAISER called for repairs such as painting of the hot water baseboard heating units, putting up a railing and other items — this for a conventional loan with no PMI.

    The value was found in current condition, but the appraiser overstepped his bounds, citing safety issues. Really? An appraiser is there to establish value, not be the code enforcement officer.

    The thousands of nightmare stories like this that realtors see every day are what are stifling home sales.

    Responder
  2. Dirk Walker
    Dirk Walker Dice:

    So why has more non-distressed properties inventory not been added?

    Inventory is symptomatic of a bigger issue(s). Supply and demand is changed by variables that influence consumer behavior. There has to be a reason why «good» homes are not hitting the market.

    Possibilities:
    1. Rates – «good» homes were likely able to refi and probably have rates below 4%. KCM is frequently advancing the financial benefits of buying before costs and rate go up. Well, that has already occurred for those who refinanced to very low rates.
    2. Prices – appreciation should raise all boats, which makes «move up» scenarios a wash in any market. However, with such tight inventory not all price segments have responded similarly.
    3. Cash Investors – with the rental market being as good as it is, and the vast number of cash investors, why «flip» when the ROR of renting is so solid?
    4. Inconvenient Truth – if a seller sells, their options are not very attractive:
    a) Rent: psychologically moving backward, not to mention obligating time frame.
    b) Buy: with lack of inventory the right home is likely not available. The costs involved to improve that property is not economically suitable, especially when you consider #1 above.
    c) Competition: with multiple offers over «good» properties you are not guaranteed to be the successful buyer.

    To be clear, I am not saying the sky is falling, but we must look deeper as to why there is a lack of inventory especially in the non-distressed segment. Why don’t these folks want to sell?

    Responder
  3. John Sheldon
    John Sheldon Dice:

    Wow! Great article. However, I disagree with the last sentence. It runs totally counter to supply and demand theory. Because if you want to get the best price, you will wait until there is the most demand out there, and the spring will likely have a higher demand than the winter months (historically).
    So, I say if you want the best price and the most people in the market looking to buy houses, you should actually wait until the spring. Makes sense? I think it does.

    Responder

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