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Propietario de vivienda: Esta vez the Wall Street Journal se equivoco

Propietario de vivienda: Esta vez the Wall Street Journal se equivoco

Nuestro fundador, Steve Harney, ocasionalmente pide hacer un post personal de lo que él considera importante para nuestra industria. Hoy es uno de esos días. ¡Disfrútelo! – El equipo de KCM

smugHe sido un suscriptor del Wall Street Journal (WSJ) desde que puedo recordar. En mi opinión, es la mayor fuente de información y discernimiento financiero disponible. No siempre estoy de acuerdo con su análisis, pero siempre respeto su posición.

Sin embargo, en un artículo del fin de semana pasado, The New Math of Renting vs. Buying, de plano se equivocaron. A continuación se muestran algunos extractos del articulo y la razón por la yo creo que el análisis esta incorrecto.

El costo de alquilar está más bajo que el costo de ser propietario

En el artículo, ellos comentan que ser propietario es más caro que alquilar en muchas de las áreas metropolitanas más grandes.

“El costo mensual del alquiler era más bajo que el de comprar en 20 áreas metropolitanas grandes a finales del año pasado, el periodo más reciente de los datos que están disponibles, según las cifras suministradas exclusivamente al Wall Street Journal por Deutsche Bank. Esa cifra subió en 15 áreas metropolitanas grandes desde el año anterior.”

El problema es que los datos más recientes de dos fuentes muy confiables han demostrado que ese no es el caso. Entre las 35 áreas metropolitanas grandes analizadas por Zillow en el primer trimestre, cada metro mostro que sería más barato comprar que alquilar si usted planea vivir en la casa por lo menos 4.2 años.

Según un estudio de Trulia:

“Ser propietario de vivienda sigue siendo más barato que alquilar a nivel nacional y en todas las 100 áreas metropolitanas más grandes. El aumento de las tasas hipotecarias y los precios de las casas disminuyo la brecha durante el año pasado, aunque las tasas han bajado recientemente y el aumento de los precios ha disminuido. Ahora, con una tasa fija a 30 años de 4.5% comprar es 38% más barato que alquilar a nivel nacional.” (Énfasis agregada)

Los inquilinos no tienen todos los gastos de los propietarios de vivienda

El artículo continúa explicando que como inquilino usted tiene muchos menos gastos que los que tendría como propietario:

“Los inquilinos, por ejemplo, no pagan impuestos en la propiedad, el seguro de los propietarios y en muchos casos los costos de mantenimiento. Esos gastos le cuestan al propietario alrededor del 3% del precio de su casa anualmente, dicen los expertos.

Mientras que esos costos se pueden incluir en el alquiler mensual, los inquilinos de apartamentos a menudo pagan una porción menor ya que los arrendadores esparcen los costos entre muchos inquilinos, dice Stijn Van Nieuwerburgh, director del Center for Real Estate Finance Research de la Universidad de New York. Si una ventana se rompe o se tapa el inodoro, su arrendador – no usted- paga por las preparaciones.”

No se engañe – El arrendador no paga los impuestos, tampoco las reparaciones, el inquilino lo hace. Está incluido en el alquiler. Es cierto, si es un edificio de apartamentos, los impuestos de la propiedad son compartidos por todos los inquilinos. Sin embargo, dese cuenta que la cantidad de impuestos de la propiedad de un edificio de apartamentos con “muchos inquilinos” va a ser mucho más altos que una casa residencial.

Creemos que esta situación la explico mejor Eric Belsky, Director Ejecutivo de the Joint Center of Housing Studies de la Universidad de Harvard, en su estudio sobre ser propietario de casa- The Dream Lives On: the Future of Homeownership in America:

“Los hogares deben consumir vivienda sea que son propietario o que alquilan. Ni siquiera teniendo en cuenta el tratamiento fiscal más favorable, Los propietarios de vivienda pagan servicios por la deuda al pagar su propio principal mientras que los hogares que pagan alquiler están pagando el principal del arrendador más una tasa de regreso. Esa es otra razón por la que ser propietario – como los estadounidenses intuyen- termina teniendo más sentido financiero que el alquilar.” (El énfasis es mío)

Invertir la diferencia en los pagos dejara a los inquilinos más dinero neto

El artículo del WSJ afirma que, si un inquilino invierte la diferencia entre su pago del alquiler y el pago potencial de una hipoteca si ellos compraran, ellos estarían mejor económicamente a largo plazo.

“Los inquilinos no terminan con un activo valioso, como los compradores cuando ellos pagan la hipoteca. Pero los inquilinos podrían hacer más dinero al invertir sus ahorros mensuales, al igual que el efectivo que ellos usarían como pago inicial, dice.”

Ellos continúan explicando su razonamiento:

“El valor de una casa unifamiliar promedio aumento 3.6% por año durante tres décadas hasta 2013, compuesto anualmente, de acuerdo con el gigante de las hipotecas Freddie Mac. En contraste, el regreso compuesto anual de S&P 500 en ese periodo fue de 11.1% de acuerdo con la firma de investigación de inversión Morningstar con base en Chicago.”

En cuanto a la idea de que el regreso de la inversión pueda ser mayor al invertir en la bolsa de valores en lugar de comprar una casa, yo creo que el artículo de WSJ olvido que la vivienda es una inversión apalancada. Belsky en su documento, explica:

“Pocos hogares están interesados en pedir dinero prestado para comprar acciones y bonos y pocos prestamistas están dispuestos a prestarles el dinero. Como resultado, el ser propietario de vivienda le permite a los hogares amplificar cualquier apreciación en el valor se sus casas por un factor de apalancamiento. Aun un sustancial 20 por ciento de pago inicial resulta en un factor de apalancamiento de cinco así cada punto porcentual sube el valor de la casa es un regreso del 5 por ciento del valor líquido. Con muchos compradores poniendo 10 por ciento o menos de pago inicial, le factor de apalancamiento es de 10 o más.”

Ese 3.6% de apreciación anual promedio es realmente un 18% de devolución en efectivo para un comprador poniendo 20% de pago inicial.

Ellos también asumen que el inquilino va a ahora cualquier diferencia de los gastos de la vivienda. Sin embargo, eso no pasa en realidad. En su continua investigación para su papel, Beer and Cookies Impact on Homeowners’ Wealth Accumulation, Eli Beracha y Ken H. Johnson revelaron que ser propietario de casa crea un plan “forzado de ahorros”:

“Parece que ser propietario de vivienda crea riqueza adicional principalmente a través de su habilidad para obligar a los propietarios a ahorrar en vez de a través de la apreciación de la propiedad. Por lo tanto, ser propietario de vivienda parece ser un plan de ahorros autoimpuesto, el que con el tiempo conducirá a una mayor acumulación de riqueza en comparación con los inquilinos comparables. En definitiva, comprar una casa hace que los estadounidenses ahorren.”

Y Belsky y Harvard estan de acuerdo:

“Ya que muchas personas tienen problema ahorrando y tienen que hacer un pago por vivienda de una u otra forma, ser propietario de casa puede superar la tendencia de las personas a aplazar el ahorrar para otro día,”

Para dar aún más hincapié a este punto, Podemos mirar el estudio hecho por La Reserva Federal que demuestra que el patrimonio neto de un propietario de vivienda es ($174,500) 30 veces mayor que el de un inquilino ($5,100).

En conclusión,

Mirando las ventajas financieras de ser propietario de casa desde cada Angulo todavía revelan que es una mayor inversión que alquilar


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