Por qué el precio medio de la vivienda no tiene sentido en el mercado actual
La Asociación Nacional de Realtors (NAR, por sus siglas en inglés) publicará su último informe de Ventas de Casas Existentes (EHS, por sus siglas en inglés) a finales de esta semana. Este informe mensual proporciona información sobre el volumen de las ventas y la tendencia de los precios de las casas para las casas previamente poseídas. En el próximo lanzamiento, es probable que diga que los precios de las casas han bajado. Esto puede parecer un poco confuso, especialmente si ha estado siguiendo y viendo los blogs que dicen que los precios de las casas han tocado fondo y han dado un giro.
Entonces, ¿por qué probablemente dirá que los precios de las casas están cayendo cuando tantos otros informes de los precios dicen que están volviendo a subir? Todo depende de la metodología de cada informe. NAR informa sobre el precio de venta medio, mientras que algunas otras fuentes utilizan precios de venta repetidas. Así es como esos enfoques difieren.
El Centro de Estudios de Bienes Raíces de la Universidad Estatal de Wichita explica el precio medio de esta manera:
“El precio medio de venta mide el precio ‘medio’ de las casas que se vendieron, lo que significa que la mitad de las casas se vendieron por un precio más alto y la otra mitad se vendieron por menos… Por ejemplo, si recientemente se han vendido más casas de menor precio, el precio medio de venta disminuiría (porque la casa “mediana” es ahora una casa de menor precio), incluso si el valor de cada casa individual está aumentando”.
Investopedia ayuda a definir lo que significa un enfoque de ventas repetidas:
“Los métodos de ventas repetidas calculan los cambios en los precios de las casas en función de las ventas de la misma propiedad, evitando así el problema de tratar de explicar las diferencias de los precios en casas con características variables”.
El desafío con el precio medio de venta hoy
Como dicen las citas anteriores, los enfoques pueden contar diferentes historias. Es por eso que los datos del precio medio (como EHS) pueden decir que los precios han bajado, a pesar de que la gran mayoría de los informes de ventas repetidas muestran que los precios están apreciando nuevamente.
Bill McBride, autor del blog Calculated Risk, resume la diferencia así:
“El precio medio está distorsionado por la mezcla y los índices de ventas repetidas como Case-Shiller y FHFA son probablemente mejores para medir los precios”.
Para enfatizar este punto, aquí hay una explicación simple del valor medio (vea la gráfica a continuación). Digamos que tiene tres monedas en su bolsillo y decide alinearlas de acuerdo con su valor de menor a mayor. Si tiene un níquel y dos monedas de diez centavos, el valor medio (la mediana) es de 10 centavos. Si tiene dos monedas de cinco centavos y una moneda de diez centavos, la mediana ahora es de cinco centavos.
En ambos casos, un níquel todavía vale cinco centavos y una moneda de diez centavos todavía vale 10 centavos. El valor de cada moneda no cambió.
Es por eso por lo que usar el precio medio de las casas como un indicador de lo que está sucediendo con el valor de las casas no es conveniente en este momento. La mayoría de los compradores ven los precios de las casas como un punto de partida para determinar si coinciden con sus presupuestos. Pero, la mayoría de las personas compran casas basadas en el pago mensual de la hipoteca que pueden pagar, no solo en el precio de la casa. Cuando las tasas hipotecarias son más altas, es posible que tenga que comprar una casa menos costosa para mantener sus gastos mensuales de la vivienda asequibles. Un mayor número de casas ‘menos costosas’ se están vendiendo en este momento por esta exacta razón, y eso está haciendo que el precio medio disminuya. Pero eso no significa que una sola casa haya perdido valor.
Cuando vea las historias en los medios de comunicación de que los precios caerán a finales de esta semana, recuerde las monedas. El hecho de que el precio medio cambie no significa que los precios de las casas estén cayendo. Lo que significa es que la combinación de casas que se venden se está viendo afectada por la asequibilidad y las tasas hipotecarias actuales.
En conclusión
Para una comprensión más profunda de las tendencias e informes de los precios de las casas, comuníquese con un profesional local en bienes raíces.
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