El mercado de la vivienda es más sólido de lo que usted cree

Seguramente usted habrá escuchado últimamente muchas noticias pesimistas sobre el mercado de la vivienda. Tasas de interés altas. Presupuestos ajustados. Titulares que hacen que comprar o vender parezca una idea terrible. Pero los datos cuentan una historia muy diferente.

Esto no es 2020 ni 2021. Nunca iba a serlo. Esos fueron los “años unicornio”: tasas hipotecarias en mínimos históricos, guerras de ofertas por todo tipo de propiedades, casas que se vendían en cuestión de días. Ese tipo de mercado fue una anomalía que solo ocurre una vez cada generación, no es la norma. Así que, cuando la gente compara la situación actual con aquella, es lógico que parezca complicada. 

Pero ¿en comparación con casi cualquier otro mercado de la vivienda de la historia moderna? Este se está manteniendo sorprendentemente bien.

Los propietarios de casas están sentados en un montón de plusvalía

Una de las razones principales por las que este mercado no se ha desplomado es la solidez financiera de los propietarios estadounidenses. Según los datos de la Reserva Federal, la plusvalía de los propietarios y la deuda hipotecaria eran prácticamente idénticas en 2008. Eso significa que, si alguien atravesaba una mala racha, no tenía prácticamente nada a lo que recurrir. Eso es lo que hizo que aquella crisis fuera tan grave.

¿Y hoy? La plusvalía total de los propietarios de casas en todo el país asciende a 35 trillones de dólares, una cifra que eclipsa con creces la deuda hipotecaria total (vea la siguiente gráfica): 

Esa diferencia significa que la mayoría de los propietarios no están al límite de sus posibilidades ni a un mal mes de meterse en problemas. Son dueños de una parte considerable de su casa y eso les da opciones. Si tuvieran que vender, muchos podrían hacerlo porque cuentan con un respaldo financiero. Y ese respaldo va aumentando con el tiempo.

• Realtor.com encontró que los propietarios que llevan solo 5 años en su casa han acumulado un promedio de unos $180.000 dólares en plusvalía. Si permanecen en sus casas de 6 a 10 años, eso sube a más de $340.000 dólares.

• Los datos de ATTOM y el Censo muestran que dos tercios de los propietarios son propietarios de su casa o tienen más del 50 % de plusvalía.

No se trata de un mercado frágil. Se trata de un grupo de propietarios que se encuentran en una situación financiera que les permite vender, quedarse o dar el siguiente paso desde una posición de fortaleza, en lugar de hacerlo bajo presión.

Tasas y ejecuciones hipotecarias bajas

Al mismo tiempo, los datos de la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA, por sus siglas en inglés) muestran que más de la mitad de todas las hipotecas vigentes siguen teniendo una tasa de interés inferior al 4 % (vea la siguiente gráfica):

Esa es una de las razones principales por las que el inventario sigue siendo escaso. Esos propietarios no tienen prisa por cambiar su tasa de interés por una más alta. Se encuentran en una situación financiera sólida y no tienen que apresurarse.

Esa comodidad también se refleja en las cifras de las ejecuciones hipotecarias. A pesar de un ligero aumento reciente, los volúmenes de las ejecuciones hipotecarias siguen estando muy por debajo de las normas históricas, según ATTOM. Los propietarios no están perdiendo sus casas en masa. Tienen plusvalía, tienen margen de maniobra y la mayoría tiene opciones que les permiten evitar dificultades financieras. 

Los precios se están estabilizando, no se están desplomando

He aquí otro dato sobre la resiliencia del mercado. Un estudio de Redfin muestra que los preciosde las casas siguen subiendo, aunque el ritmo se ha ralentizado; ahora se sitúa en torno al 2 % interanual a nivel nacional (vea la siguiente gráfica):

Esa desaceleración es una buena noticia, como explica Daryl Fairweather, Economista Principal de Redfin:

“Nos encontramos en medio de una corrección a largo plazo del mercado de la vivienda, no de un colapso. Después de que el frenesí de la época de la pandemia hiciera que los precios se dispararan y que el inventario cayera a mínimos históricos, el mercado necesitaba un reinicio”.

En conclusión

Este mercado no está en crisis, y esperar una caída que no va a producirse tiene un costo. Cada mes que usted espera es un mes en el que otra persona está acumulando plusvalía, fijando un precio o adelantándose a lo que la mayoría de los expertos prevén que será un repunte del mercado de la vivienda una vez que se estabilicen las condiciones económicas.

Tanto si está pensando en comprar como en vender, un agente local en bienes raíces puede ayudarle a entender qué significa este mercado para su situación en específico y cuál podría ser su próximo paso.

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