Ahora mismo hay 4 tipos de mercados de la vivienda. ¿En cuál está usted?
El mercado actual de la vivienda se divide en cuatro tipos distintos. Usted tiene compradores con efectivo, compradores financiando la compra, propietarios que se sienten atados a una tasa baja y constructores con viviendas que vender. El tipo en el que usted se encuentre cambia cómo debería comprar o vender. Ryan Serhant, CEO de SERHANT, está de acuerdo:
“Ya no existe un mercado de la vivienda… Hay cuatro Américas”.
Así es como es cada una y qué significa para usted.
Compradores con efectivo: 1 de cada 4 compradores paga con efectivo
Si ya posee una vivienda, puede que pueda comprar su próximo lugar con efectivo gracias a su plusvalía. De hecho, el 26 % de las ventas de viviendas existentes este verano fueron totalmente con efectivo, según la Asociación Nacional de Realtors (NAR por sus siglas en inglés). Eso representa aproximadamente 1 de cada 4 compradores que se saltan por completo la hipoteca.
Los datos de Realtor.com muestran que la mayoría está en la parte más alta y muy baja del mercado según el precio (ver la gráfica abajo):
Para los compradores: Si usted también puede comprar con efectivo, no tener una contingencia de financiación significa que su oferta resultará muy atractiva para los vendedores. Puede que consiga un cierre más rápido y más margen para negociar.
Para los vendedores: Una oferta en efectivo puede suponer menos riesgo de que el trato se caiga, pero esa certeza a veces viene acompañada de una cifra menor. Compare el panorama completo antes de decidir automáticamente qué es su mejor oferta.
Compradores que utilizan la financiación: Ellos no reciben ayuda de las tasas de interés, sino de los vendedores
Si usted está pensando en solicitar una hipoteca, debe saber que es poco probable que bajen las tasas hipotecarias pronto. Los datos de Fannie Mae muestran que casi la mitad de los expertos han subido su pronóstico de las tasas a largo plazo este año (ver las gráficas a continuación):
Eso es difícil para los compradores de vivienda que dependen de una hipoteca, especialmente para los que lo hacen por primera vez. Pero no todo son malas noticias.
Aunque los compradores no obtengan las tasas más bajas que desean, al menos hay ayuda si pregunta a los vendedores por lo que realmente necesita. Los datos de Redfin muestran que casi la mitad de las ventas de mayo incluyeron una concesión como una reducción de las tasas o un crédito para el costo del cierre por parte del propietario.
Para los compradores: Deje de esperar a que bajen las tasas. Negocie la concesión en su lugar. Si el pago funciona hoy, esa es su señal.
Para los vendedores: Espere negociar. Incluir una concesión en su estrategia de precios desde el principio podría ser lo que consiga cerrar el trato.
Propietarios con tasa asegurada: la mayoría mantiene una tasa inferior al 5 %
Si usted ya tiene una vivienda propia, puede que no quiera mudarse y aceptar una tasa de interés más alta que la que ya tiene. Ese es el caso de mucha gente. Aproximadamente 2 de cada 3 propietarios tienen una tasa de interés hipotecaria inferior al 5 %, según los datos de la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA por sus siglas en inglés) (ver la gráfica abajo).
Cuando un propietario tiene una tasa tan baja, le resulta más difícil querer mudarse y dejar atrás esa tasa ultra baja. Porque probablemente tendría que asumir una tasa más alta en su próxima vivienda. De ahí “tasa bloqueada”: se sienten atrapados.
Y, según los datos de Fannie Mae, la mayoría de los expertos creen que el bloqueo se mantendrá entre 3 y 5 años más. Eso significa que esto seguirá siendo un factor en la cantidad de viviendas que salgan a la venta.
Para los compradores: Hay menos propietarios que ponen a la venta sus viviendas, pero los que sí, suelen tener una razón real para mudarse. Suelen ser vendedores más flexibles y motivados.
Para los vendedores: haga cuentas de lo que realmente compra su plusvalía antes de descartar una mudanza. ¿Ha conseguido un préstamo FHA o VA? Pregunte si es asumible. Es raro, pero es un verdadero punto a favor.
Constructores de viviendas: Ellos están negociando más de lo que cree
Si usted está pensando en las construcciones nuevas, este podría ser su momento. Según los últimos datos del Censo, los constructores tienen más viviendas nuevas sin vender de lo habitual, suficientes como para que tardaran casi 10 meses en venderlas todas al ritmo actual (muy por encima del ritmo normal de 4-6 meses). Eso está empujando a los constructores hacia recortes de precios y rebajas de tasas.
Para los compradores: Ahí es donde están las ofertas ahora mismo. Solo asegúrese de usar su agente propio y comparar todo el paquete de incentivos, no solo el precio.
Para los vendedores: Empiece con lo que un constructor no puede ofrecer: jardinería madura, un barrio establecido y una casa lista hoy, no en 8 meses. Eso puede ayudar a que su casa parezca una mejor opción.
En conclusión
Cuatro mercados de la vivienda diferentes funcionando a la vez: compradores con efectivo, compradores financiando, propietarios atrapados y constructores. Cada uno sigue sus propias reglas, y la decisión correcta para una es exactamente la incorrecta para otra.
Comuníquese con un agente local en bienes raíces para averiguar en cuál de ellos está realmente y crear su próximo paso a partir de ahí.
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